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我国房地产税收法律制度探析

作者:2017-06-15 16:32文章来源:未知

  一、当前我国房地产税收法律制度概述

  当前《中华人民共和国房产税暂行条例》(以下简称《国房产税暂行条例》)是我国依法制定了有关房地产税收的法律制度,但是由于该条例制定于1986 年,因此在当时社会背景条件下,该条例相关内容排除了外国组织、企业以及个人等纳税主体,一直到2008 年,我国房地产税相关法律制度才实现了境内外的统一。但是具体来讲,一直到2010 年截至,虽然针对房地产税收相关法律制度一直被我国政府列为需要改革的项目,同时,也一直针对其问题提出相应的意见和建议,但是始终处于未完全实行阶段。自2013 年我财政部在《关于深化收入分配制度改革的若干意见》中专门提出了改革完善房地产税。完善房产保有、交易环节税收制度,逐步扩大个人住房房产税改革试点范围,细化住房交易差别化税收政策,加强存量房交易税收征管,以及在十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》中强调加快房地产税立法并适时推进改革。自此,才真正意义上提出了将我国一直以来没有完全实行的房地产税收正式推入法制角度,也肯定了我国政府对于房地产税收的重视和对其改革的肯定。

  二、当前我国先行房地产税收法律制度存在的问题

  伴随着社会经济以及社会生产力的发展,相关的政策法规必须按照社会具体情况进行相应的改革,从而更加适应当前社会发展。但是作为我国一直以来房地产税收法律制度的《房产税暂行条例》,自1986 年制订开始,其内容几乎完全始终停留在最初制定的十一项中,导致其中大多数内容存在许多现实问题,不仅早已不适应我国当前房地产行业的发展要求,同时也完全落后于当前我国经济发展的步伐。

  ()税费征收的范围狭隘

  根据《房产税暂行条例》第一条规定:我国房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征税。该条例虽然明确表明了房地产税费的征收范围,但农村地区明显未被纳入房地产税费征收范围内,在当时完全摒弃农村的房地产税收范围是可以理解的。但是伴随社会经济的快速发展,我国城镇化水平的不断提高,我国农村的城镇化率不断提高和增长,这也就意味着我国农村的工业化水平在不断的提升,在这种情况下,伴随着农村经济的快速发展,农村的房产数量也在快速的增多。有些房地产企业为了躲避一定的房地产税收,也紧紧抓住了该条例的这一漏洞,将其经营性房产迁移到农村地区,从而利用了法律漏洞来进行合法的逃税。一直到目前为止,我国的房地产征税范围仍然没有将农村纳入其中,这不仅给我国税收收入带来了极大的损失,同时,该条例现如今也已经完全无法适应当前农村的经济发展步伐。

  ()免税政策的不合理

  根据《国房产税暂行条例》第五条第4 项规定:对个人所有非营业用的房产免征房产税。该条例明确表明了在我国,个人自住房是不需要缴纳房地产税费的,该免税政策颁布的主要原因是我国在建国初期,住房都是统一征收继而进行统一分配的,当该政策废除之后,仍然有计划经济体制之下的福利分房制度,因此,这也就意味着房屋成为了分配品,而并非商品,因此,该免税政策在当时社会背景下是合理的。但是伴随我国经济的发展,现如今的住房几乎都是作为商品而存在的,尤其是对于城市来讲,城市住房购买的幅度大范围提升,于此同时,伴随着房地产多年的发展,许多人都看到了房屋的保值和增值特征,尤其是一些收入较高的人群,其通过个人所有非营业用的房产免税这一规定,使得房地产投机行为越来越严重。

  ()税率和税基的单一

  根据《房产税暂行条例》第三条和第四条的相关规定,我国房地产税收的依据是房产原值一次性减除10%-30%之后的余值进行缴纳的,税率为1.2%;而当房屋出租的时候,则以具体的房屋租金为税收基准,税率为12%。也就是说当前我国房地产税收的缴纳依据只有这两种,而对应的税率仍然采用的是定额税率的方式。虽然该规定在当时的社会历史时期内,起到了规范房地产行业发展的作用,但是社会经济发展至今,该条例已经完全无法满足当前房地产税收的要求,房地产市场所呈现除了越来越多复杂多变的情况,而该单一的税率和收税基准完全无法满足其要求。

  ()房产税税制结构的不合理

  简单来讲,我国有关房地产相关的税收并非只是单一的房产税,也就是说由于房地产的开发、交易以及保有这三个环节上,都涉及到了相应的房地产税费,就目前为止,与我国房地产实际税收相关的税种有十多种,有城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、房产税、销售不动产营业税、城市维护建设税、教育附加费、房地产契税、城市房地产税以及企业必须缴纳的个人所得税、企业所得税、印花税等。这一系列税收充斥在房地产各个环节,据相关统计,2015 年我国财政税收中,房地产税收的收入比往年增长了7.6%,可谓是增长速度较快,但是房地产税收占税收总比重仅为1.7%,相比之下与其他税收相比较低。不可忽视的是,由于房地产各种税收的频繁与税率的较高,不仅导致企业压力过大,同时加上一些出现重复征税的状况,不仅严重阻碍了房地产行业的快速发展和完善,同时也在一定程度上使得房地产价格的不断增长。

  ()房地产税收征收管理体系的不完善

  税收的征收和管理都需要有一套具体完善的征管体系,从而保证整体税收制度的规范和合理,但是由于当前我国房地产税收的法律制度体系并不完善和成熟,也在一定程度上导致了房地产税收征管体系出现了一系列的问题:首先,没有一个完善的房产评估机制。目前,我国仍然按照房产历史成本价值作为税费征收的基本依据,但是伴随着我国市场经济体制的不断深入和发展,这一征税标准根本无法从本质上体现当前房产市场值的变化以及损耗的变化;其次,不动产登记制度有待完善。为了更好的完善个人财产登记制度,我国于2015 年颁布了《不动产登记暂行条例》,同时于2016 年初通过完善颁布了《不动产登记暂行条例实施细则》,这些条例和规定针对登记类型、登记权利、不动产登记机构的审查职责、登记错误的赔偿职责甚至对不动产登记人员的资格等方面都作了明确规定。这两个规定的颁布,从根本上解决了我国不动产相关登记等活动混乱,无根据的现状,使得具体登记措施有法可依,但是条例和细则的颁布并非是完全肯定了当前我国不动产登记的具体流程,伴随着社会经济的发展以及信息技术的发展,相关登记制度和明细仍然需要不断的完善和发展;最后,我国房地产税收征管体系的不健全,同时专业人才缺乏。由于当前我国房地产设计的具体住房种类居多,在产权问题上可能出现一定程度的模糊,税收较分散,再加上当前并没有一个十分完善的登记、征收、评估等体系,因此,极大程度的阻碍了我国房地产税费的征收以及管理。同时,由于税收相关问题较复杂,专业知识技能的人员的不足,又进一步加重了我国房地产税收征管问题的出现。

  ()房地产税收的立法体系存在问题

  首先,根据我国《国务院批转国家税务总局工商税制改革实施方案的通知》有关税收征管制度改革中的第七项规定中央税和全国统一实行的地方税立法权集中在中央。这就导致了税收的具体立法权在中央,而地方税收的立法权和征管都受到了一定程度的限制,但是由于我国地方差异较大,地方经济水平、人均生活水平等差异较大,不根据地方具体实情的房地产税收制度一般情况下都不太适用于当地的房地产发展,从而极大程度的降低了税收的作用;其次,房地产税收的立法和权威性有限。一直以来,我国房地产税收法律制度的相关规定都存在于《房产税暂行条例》,该条例自颁布起在我国已经实行三十年,其内容几乎没有变动过,而我国社会经济发展状态以及社会整体现状已经发生了翻天覆地的变化,因此,在这种情况下,该条例的许多内容早已经不太适用我国当前房地产行业的发展现状。

  三、完善我国房地产税收法律制度建议

  ()优化房地产税收的结构

  一直以来,房地产从开发、交易销售以及保有等环节中,存在了各式各样繁多的税收设置,十多种的税收导致了我国房地产呈现出税费繁多、征税重复现象严重的状况。因此,在房地产税收的复杂结构上,要对其进行有效的优化和整合,将一些类似或可以合并的相关税收制度进行统一的整合,同时结合当前房地产行业发展以及社会经济发展现状,取消不合理的税收制度,有效减轻当前房地产企业的税收压力,从而解决当前我国房地产价格过高的问题,有效控制我国当前房地产价格过高过快增长。同时,优化房地产税收结构,有效调节重流转、轻保有的房地产税制,能够更加有效的加快和实行我国房地产税收改革的步伐,同时有效增加房地产的持有成本,从而有利于提高房屋的使用率,降低房产空置率。

  ()扩大房地产税收的征收范围以及征收对象

  首先,要扩大房地产税收的征收范围。一直以来,在《房产税暂行条例》的相关规定下,我国房地产税收的征收范围始终保留在城镇、以及工矿区,极大程度的忽略了农村房地产税收的征收工作。伴随我国当前社会经济以及农村经济的快速发展,应当根据具体的地区特征,扩大房地产税收的征收范围,不能仅仅将其范围局限在狭隘的城镇地区,要将农村地区纳入其中,在加大政府财政收入的基础上,不断提高农村经营性住房的规范性以及刺激农村城镇化步伐;其次,要扩大当前房地产税收的征收对象,根据《房产税暂行条例》的规定,我国当前房地产税收的征收对象始终停留在经营性房产,对个人自住房的房地产相关税收完全处于免税状态,因此,征税的对象相对来说十分单一。由于当前征税对象的单一,出现了许多投机倒把的购房行为,因此,扩大我国房地产税收的征收对象,是当前房地产税收法律制度得以完善的重要内容。尤其要将个人自住房纳入相关房地产税收对象中来,有效保障我国当前的增量房与存量房,同时优化我国社会财富的重新分配,有效调节贫富差距。

  ()完善房地产税收的计税依据以及制定灵活的房地产税收税率

  首先,对于当前我国房地产税收的计税依据而言,其单一性完全无法满足当前房地产的发展和需求,也无法体现当前社会环境下房产的真正实时价值。要加大完善房地产税收相关的评估机制,通过有效的房地产评估来使房地产税收的计税依据更加完善。想要更好的完善房地产的评估机制,可以根据具体的地区进行具体的房地产评估标准。各地区要根据当地经济发展水平以及房地产发展水平,结合人们收入等多方面要素,根据具体的情况来对当地的房地产首先进行统一的评估值,同时,也要根据经济发展状态进行房地产价值的重估,从而有效改变房地产交易价格作为税基导致的税负不公平现状;其次,要制定灵活的房地产税收税率。我国房地产税收的税率,尤其是房产税税收的税率,同样也要结合地区以及人均需求来制定更加灵活的税收税率,从而满足当地财政以及房地产的发展。

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