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产权式酒店的问题及业主利益的保护

作者:2014-09-12 09:43文章来源:海南大学法学院

  产权式酒店在海南省的起步较早“南海传说温泉疗养度假中心”是海南的第一家产权式酒店,紧接着而来的是中国中信国安集团斥资大约30亿元打造的“天下第一城”。产权式酒店受到业主青睐,有其先天优势。与传统的房地产投资相比,它具有投资少、回报率高的特点。但是,产权式酒店高回报率的实现受到城市的自然环境、地理位置、酒店的服务水平等多方面的限制,因此它在快速发展的同时也暴露出一些问题。笔者拟从业主投资产权式酒店的过程中可能遭遇的风险入手探索保护业主利益的有效途径。

  一、产权式酒店的业主及保护他们利益的原因

  (一)产权式酒店的业主

  产权式酒店是指开发商将酒店的客房分割成独立的产权出售给业主,业主一般不居住在酒店,而是将客房交由开发商或专门设立的酒店管理公司以酒店的名义进行经营,业主除可以按期从酒店管理公司取得客房经营收入的分红外,还能取得一定期限的免费入住权。

  我国产权式酒店的购买者一般是中产阶级,他们大多以薪金和工资为主要收入,每年享有几天带薪休假,喜欢借助旅游度假释放工作压力。产权式酒店投入少、收益高,而且一旦投入不需要花费精力管理,更诱惑的是业主可以获得一定时间的免费居住权。本文主要是从单间客房的所有者即业主的角度出发,分析他们在投资产权式酒店过程中面临的风险,试图探索保护他们合法利益的方法,促进产权式酒店健康、有序发展。

  (二)保护产权式酒店业主利益的原因

  产权式酒店的业主一般是异地置业,由于获取信息的能力及所处交易地位的差异,开发商与业主之间掌握的信息不对称,这就使双方交易地位不平衡。信息不对称是指一些人拥有更多、更及时、更准确的信息,而另一些人则拥有较少、滞后甚至错误信息,结果导致信息弱势方交易决策失误,影响市场的公平和效率,严重威胁市场的稳定与发展。

  开发商投资产权式酒店是想快速回笼资金,而业主的投资是中长期的,双方利益不一致,开发商利用自己的信息优势地位,采用微妙的隐蔽的手段,千方百计的藏匿有关信息,转嫁本应由自己承担的风险,谋取不正当利益。业主不能掌握产权式酒店经营情况的真实信息,处于极端不利地位。

  二、业主投资产权式酒店面临的风险

  (一)立法滞后风险

  迄今为止,我国针对产权式酒店开发投资法律法规仅有建设部发布的《商品房销售管理办法》,由于缺少专门法律、法规的调整,各地房屋登记权属部门对产权式酒店的态度基本上处于探索阶段。国家相关管理部门没有出台统一的法律法规,当发生纠纷时,业主往往因为没有法律支持而陷入被动局面,业主的合法权益就很难得到保护。

  (二)权属模糊风险

  产权式酒店客房价值的发挥具有一定的依赖性。一般来说,我们将产权式酒店分为三部分:一是酒店客房:二是酒店的餐厅、娱乐等配套设施:三是酒店的电梯、走廊等公用设施部分,各个部分可以独立使用且互不影响,具有结构上的独立性。从物权的客体定性这一角度来看,客房之上可以形成独立的所有权。目前我国法律对产权式酒店的权属问题也没有明确规定,各地政府的态度不一致。有些地方的房屋登记权属部门会对这种产权式地产“开绿灯”,同意办理产权证。有些地方的房屋登记权属部门则对其不予办理产权证。所以,由于各地的房地产管理部门态度不一致,业主有可能面临不能获得产权证书的风险。

  (三)收益实现风险

  产权式酒店对于业主的主要吸引力在于其宣传的高额投资回报率。一般来说,开发商承诺的投资回报率在购房价款的15%左右,远高于银行的同期存款利息。而且,业主只需要支付一部分价款,就可以将房屋交付开发商或者酒店经营管理公司经营,自己不需要投入任何精力就可以坐收租金。然而,开发商承诺的高投资回报率其实暗藏玄机。事实中,开发商的起初目的是回笼资金,快速回收成本,时常导致酒店的现金流中断,最后无法支撑酒店的正常运营而面临破产。而且开发商承诺的投资回报率往往是按照最理想的经营条件计算,他们忽略了市场的变化和酒店经营状况等不确定因素。

  (四)经营不善后的退出风险

  产权式酒店的投资周期较长,一般周期长达10年,任何一个投资项目假如没有良好的退出机制,业主不能根据风险情况选择是否退出及退出时间,无疑加大了业主的投资风险。产权式酒店的盈利与否主要在于酒店客房的入住率。如果酒店的管理者的管理比较到位,酒店的客房入住率高,业主的投资回报率得到了实现,那么业主想转让产权式酒店的产权是轻而易举的:反之,如果酒店经营管理不善,严重亏损或者面临破产时,业主又应该如何转让退出。

  三、规避风险,保护业主的利益

  (一)完善立法,平衡不同主体之间的利益关系

  产权式酒店的开发商与业主、业主与酒店实际经营者之间的利益冲突是当前的产权式酒店在发展过程中面临的主要问题,笔者认为制定产权式酒店发展的配套法律制度必须综合考虑开发商与业主、业主与酒店实际经营者之间的利益冲突,寻找主体之间的利益平衡点。

  首先,政府在对产权式酒店的开发商进行立项审批时,应该综合考虑开发商的经济实力、市场信誉,开发经验,对酒店的经营收益和可能面临的市场风险是否有合理预测等。其次,审查开发商是否有足够的经济实力确保承诺的投资回报率得以实现,是否引进了担保公司对业主的投资进行连带担保。

  (二)进行权属登记,明确所有权和共有权

  业主在购买产权式酒店时除了考虑客房的价值外,还应该在合同中对公用设施及配套设施做出约定。对于客房部分,法律上要允许开发商在满足相关条件下可以将产权式酒店分割销售,肯定业主与开发商之间的购房合同合法有效:其次对开发商销售给购房者的酒店单间客房的所有权进行变更登记,为业主办理酒店单间客房所有权证:再次,在业主获得酒店单间客房的所有权证以后,到相关部门注销开发商的“大产权证”。另外,还应该明确酒店的公用部分和配套设施的权属登记问题。业主在购买产权式酒店时应对其电梯、走廊等公用设施部分在权利证书中做相应记载。

  (三)引入担保机制,确保业主收益实现

  完善的担保机制是确保业主高收益率得以实现的关键因素,在业主与酒店实际经营者的双方利益格局中,如果有担保公司作为第三方机构介入,形成业主、经营者风险共提,无疑加强了业主的收益保证。只要开发商自愿承诺对购房的投资回报率进行担保,法律就应该对此予以认可,并用我国已有的担保方面的法律制度加以规范。至于担保的比例和年限就由各地主管部门通过分析本地酒店服务市场后确定,不必制定全国统一的标准。

  (四)完善退出机制,避免业主资金“套牢”

  完善投资人的退出机制是保障投资人利益、转移投资风险的有效途径。在签订合同时,业主可以与开发商协商退出机制,即出现某种情况时开发商必须对房产进行回购,例如在合同中约定:业主够买房屋达到一定的期限后,如果实际利润低于合同约定的利润,开发商无法兑现承诺的投资时,业主可以将房产转让给第三方或者以最初购买的价格将所购房产出售给开发商,开发商保证无条件回购。

  产权式酒店的发展为开发商提供了一种新型的融资渠道,同时也给中产阶级带来了可观的利益收入。但是,产权式酒店在中国的发展还处于探索阶段,多年来,其在发展过程中也出现很多问题,相关产业的法律地位、配套管理、跟踪监督、行业自律方面还是一片空白。本文通过分析业主投资产权式酒店存在的风险,并提出规避风险的措施,引导业主理性投资,促进产权式酒店在我国健康、有序发展,使其真正为我国的经济发展做出有益贡献。

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