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房地产开发中的土地资源保护分析

作者:2014-09-10 16:08文章来源:天津津孚律师事务所

  房地产开发作为满足人们对住宅和居住需求的一种满足性产业,在推动社会总体经济发展的同时,也占用了稀缺的土地资源,这些土地资源如果使用在农业发展、粮食生产等方面,可以为人们提供其它方面的物质满足。也正因为如此,房地产开发与土地资源就是一个不可调和的矛盾,土地资源保护法律制度的建设对房地产发开就有重要的意义,也就决定了房地产开发应该是建立在土地资源保护法律制度基础之下的经济活动。

  一、房地产开发中土地资源保护法律制度的意义

  (一)保证农业生产,维护社会稳定

  农业生产是经济发展的基础。我国作为农业大国,同时又是人口大国,农业对我国有着不可替代的战略意义,土地资源的分布、质量和数量与农业生产有着直接关系,合理的保护土地资源关系到三农问题,是国家宏观经济调控的重要方法和手段。因此,土地资源保护也就关系到社会的稳定以及国家的国际地位,做好土地资源保护可以促进社会稳定和经济发展。

  (二)有利于保证房地产开发市场的健康有序发展

  在房地产开发过程中,土地资源的保护是随着房地产开发的选址、施工、设计等整个过程而进行的。在对土地资源进行保护的同时也就是对房地产开发进行了规范。土地资源保护法律制度通过干预的方式,对房地产开发过程中那些满足经济指标,但是无法满足生态和谐的用地目标以及用地方式进行管理,确保房地产开发秩序,促进房地产开发市场的健康发展。

  (三)确保社会的可持续发展

  可持续发展是建立在良好的生态环境以及资源的可持续利用基础之上的。作为土地资源严重稀缺的人口大国,土地资源利用不合理,加上城市发展速度的加快,土地资源面临再分配的问题。在这个过程中,土地资源的利用情况就成了制约经济可持续发展的重要因素。只有合理高效的利用土地资源,对房地产开发中的土地资源进行合理的法律制度保护,是实现社会可持续发展的重要保障。

  二、房地产开发中的土地资源保护法律制度存在的问题

  (一)缺乏完善的规划管理体制

  土地利用规划失控是当前土地资源管理中存在的主要问题。一方面,在土地资源管理过程中没有一整套完整的规划体系和制度,导致规划行政缺位和控制详细规划缺失。我国现行的法律法规仅仅提到了详细规划,但是并没有控制详细规划的编制问题,导致详细规划与城市具体规划脱节。另一方面,行政权内部配置存在不合理。这种不协调体现在部门规划权之间因为土地资源管理问题而发生冲突,比如城建部门与国土资源部门在对土地利用总体规划与城市规划方面就造成了冲突。长期以来,我国土地总体利用规划和城市规划始终难以协调,引发部门之间、上下级之间的各种矛盾不断,导致规划管理的不科学性。

  (二)政府对土地供给监管不力

  土地资源的稀缺性决定了土地资源供不应求现象的发生。政府对土地资源供给监管缺乏力度更加促进了土地资源的严重不足。首先体现在政府对用地审批不严,甚至越级批地造成土地资源国有化流失:其次是政府对土地的供应缺乏应有的调控措施,从而导致很多不能得到利用,同时又没有收回土地资源,影响了土地资源市场的健康发展。

  (三)违法征地现象的存在

  当前土地利用不合理现象十分严重,其中最明显的就是违法征地现象,主要表现为对公共土地资源的限定不够,一些企业利用农业园区、科技园区等名义变相圈地。政府部门存在滥用职权、越级批地的状况,这种行政行为严重影响了土地资源的合理利用,导致国有土地资源浪流失。同时,还有一些企事业单位对土地资源征而不用,导致土地资源浪费。

  三、房地产开发中土地资源保护法律制度的完善方法与对策

  (一)努力强化房地产开发中的土地利用规划制度

  土地是每个人赖以生存与发展的基础。在人口不断增加,城市化进程不断加快的今天,房地产开发力度将逐年加大,这也就对土地资源保护法律制度提出了新的要求。只有合理、科学的规划配置土地资源才是土地资源法律制度的落实基础,通过从实体上构建完整协调的土地利用规划权利体系:从程序上建立科学民主的土地利用规划制度等方面提高规划土地利用率,实现节约用地的目的。

  (二)完善房地产开发中的土地供给制度

  完善房地产开发中的土地供给制度是健全土地资源保护法律制度的一个重要内容。土地供给制度的建立和完善需要结合市场发展需求,合理的消除和规避传统土地资源使用制度的种种弊端,通过科学有效的方式方法建立起一整套有利于经济发展,同时能够保证土地资源得到合理利用的土地供给制度。一方面要严格审批制度,强化政府的监管职能,通过政府的力量实现土地资源的合理供给:另一方面要坚持收回制度,不断加强审批后的管理。将未能有效利用或者闲置的土地资源进行收回,能确保每一块土地资源都能发挥作用。最后,要加强土地供应量的调控,通过在量上的监管来实现土地资源的合理利用。

  (三)进一步强化土地执法力度

  执法力度是将房地产开发中土地资源保护法律制度落实到位的保障。近些年来,我国土地执法意识还比较薄弱,只有通过在全社会范围内提高宣传,进一步规范社会公民意识,才能建立一支业务精湛、执法意识强的土地管理队伍,从而加强土地执法力度,有效杜绝各种违法批地现象的发生。与此同时,通过加强执法力度可以引起社会公民重视,加强群众监督,依靠法律手段减少社会人群对土地资源保护制度的忽视。

  总而言之,房地产开发中的土地资源保护法律制度建立和完善需要建立在现有基础之上,通过充分认识当前制度建设中存在的不足,从而合理寻求突破口,对土地资源保护制度进行完善和提升,从而实现房地产开发的合理高效,实现社会经济的良性健康发展。

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