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论投资性房地产公允价值计量的财务影响研究

作者:2017-02-04 16:34阅读:文章来源:未知
  一、投资性房地产与公允价值计量模式的概述
  (一)投资性房地产的基本概念
  房地产是指房屋和土地及其产权的总称。随着我国房地产市场的不断发展,房屋交易也日趋活跃,企业持有的房地产,除了自身的生产经营活动以外,出现了将房屋用于赚取租金或增值收益的活动,形成了投资性房地产。
  (二)公允价值计量模式的概述
  公允价值亦称公允价格、公允市价,“指在一项公平交易中,熟悉情况、自愿的双方交换一项资产或清偿一项债务所使用的金额。在公允价值计量下,负债和资产按照在公平交易中,对市场情况熟悉的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。”
  (三)投资性房地产采用公允价值计量模式的必要性和可能性
  1.投资性房地产采用公允价值计量具有必要性。投资性房地产性质特殊,与一般的固定资产和无形资产不同,投资性房地产的价值经常并不随着时间的推移而逐渐递减,相反,其价值往往逐渐增加。如果采用成本模式进行后续计量,投资性房地产的账面价值将不能如实地反映其真实市场价值。只有采用公允价值模式,才能更好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力。
  2.投资性房地产采用公允价值计量具有可能性。市场经济的不断发展,使得越来越多的房地产有了活跃的交易市场,活跃市场的交易价格为公允价值计量提供了良好的参考价格,有利于公允价值的应用范围进一步扩大。财政部在2014 年1 月26 日发布了《企业会计准则第39 号一一公允价值计量》,为公允价值的应用提供具体操作指南,改善以前公允价值计量不一致的状况,规范企业公允价值计量和披露,有利于正确和全面地使用公允价值。
  二、我国上市公司投资性房地产公允价值计量的现状
  从2007 年准则实施以来,我国上市公司采用公允价值对投资性房地产进行计量的比例非常小,比例小于10%,从而可见上市公司采用公允价值计量属性的积极性并不高。投资性房地产公允价值计量模式运用效果与预计的相差甚远,究其原因是有多方面的。
  三、上市公司采用公允价值计量的财务影响
  (一)投资性房地产公允价值计量改善了上市公司财务状况
  在投资性房地产会计准则下,企业可以自己选择投资性房地产后续计量模式。如果企业选择成本模式对投资性房地产进行后续计量,按投资性房地产的成本确认账面价值,若投资性房地产增值,则公司可以选择将部分利润隐藏起来。如果企业选择公允价值模式进行计量,会在资产负债表日以投资性房地产的公允价值调整资产负债表账面价值,使企业资产的账面价值增值,将企业所持有的投资性房地产的隐性增值收益释放出来,增加了资产总额,降低资产负债率,提高企业的偿债能力。
  (二)投资性房地产公允价值计量使财务数据波动不可预见性增强
  投资性房地产公允价值变动损益的大幅增长依赖于房价的上涨,促使公司净利润快速增长;相反,如果房价没有显著变化或下跌,则会导致公司后期业绩下滑。再者,近几年来受到国家的宏观调控影响,房地产市场不再呈现出前几年繁荣的景象,房地产价格波动变化较大,采用公允价值计量的投资性房地产的价值可能会缩水,从而导致企业业绩下滑,这样会使得上市公司的业绩波动较大。
  四、建议
  (一)加强信息披露
  对于该类上市公司,应该对投资性房地产公允价值计量的信息披露予以加强。对于投资性房地产的相关信息,要结合表内披露和表外披露,强调两者间的勾稽关系。表内披露投资性房地产的资产负债表日的价值,表外披露投资性房地产的功能用途、初始成本、使用状态、公允价值计量引起的当期账面价值的变化情况、公允价值的确定方法及理由依据等。
  (二)制定配套税收政策
  国家税务总局于2007 年7 月颁布《关于执行〈企业会计准则〉有关企业所得税政策问题的通知》(财税[2007]80 号),其中规定:企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等,持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额,在实际处置或结算时,处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。这项政策具有很好的鼓励效应,相关部门应制定更多的有利政策,从而更好地推动公允价值在实际中的应用,给企业减轻税务负担;避免企业为避税而倾向于继续使用历史成本计量模式。
  (三)企业降低公允价值计量成本
  企业应加大对公允价值相关信息的收集力度,从而减少获取公允价值的信息成本。为获取公允价值的有关信息,应根据具体业务类型,建立容量大、时效性强且与企业相关的公允价值信息数据库,及时更新房地产市场的有关信息,以方便财会人员在计量公允价值时能够选择合适的比较对象,准确评估企业投资性房地产的公允价值。
 

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